Denkmalimmobilien als Wohneigentum

Erstellt am 30. August 2011

Denkmalgeschtzte Immobilien sind sowohl eine gute Kapitalanlage als auch fr Selbstnutzer sehr interessant, die ebenso von hohen Steuerersparnissen profitieren knnen. Auch als Kapitalanlage wird brigens keine Abgeltungssteuer fllig, wenn die Spekulationsfrist (10 Jahre) eingehalten wird. Das ist fr Personen interessant, die innerhalb ihrer denkmalgeschtzten Immobilie noch Wohnungen vermieten, ein hufig anzutreffender Fall.

Vermgensaufbau und Anlageobjekt

Wer alle Frderprogramme fr denkmalgeschtzte Immobilien nutzt, kann damit sehr gut Vermgen aufbauen, unabhngig ob selbst in der Immobilie gewohnt oder vermietet wird. Der kulturelle und historische Mehrwert wird in seiner Erhaltung vom Staat ber Zuschsse und steuerliche Abschreibungsmglichkeiten untersttzt. Die Regelungen finden sich im Denkmalschutzgesetz (DSchG). Das Amt fr Denkmalschutz nimmt die Einstufung vor. Neben den Landeszuschssen sind auch Sanierungskosten abzuschreiben, dazu muss die Denkmalimmobilie aber vor der Sanierung erworben werden, oder es gibt nur eine anteilige Bercksichtigung. Selbstnutzer knnen ber einen Zeitraum von 10 Jahren insgesamt 90 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen. Bei Kapitalanlegern gelten andere Regeln, der Zeitraum betrgt 12 Jahre, wobei die Absetzbarkeit unterschiedlich gestaltet wird (9 Prozent bis zum 8. Jahr, dann 7 Prozent). Wer also selbst in der Immobilie wohnt und gleichzeitig vermietet, muss die Kosten fr die Abschreibung auf die unterschiedlich genutzten Flchen umlegen.

Finanzierung der Immobilien

Fast immer wird fremdfinanziert, wozu alle Angebote zu vergleichen sind. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten, diese drfen nicht unterschtzt werden. Es gehren die Grunderwerbssteuer (in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 5 Prozent), Notargebhren, Grundbucheintrag, Verwaltungs- und Maklergebhren dazu, insgesamt knnen 10 Prozent Nebenkosten leicht entstehen. Die Sanierungskosten, die schlielich steuerlich geltend gemacht werden sollen, sind oft sehr hoch und mssen genauestens durch einen Gutachter ermittelt werden, auch dieser kostet Geld. Prinzipiell sind als Darlehensformen das Hypotheken- oder Bauspardarlehen gut geeignet, Frderprogramme werden grundstzlich mit einbezogen. Dies sind Frderdarlehen zu sehr gnstigen Konditionen, die von Kommunen, Lndern und der KfW ausgegeben werden. Bei der KfW laufen die Programme stndig, bei Kommunen und Lndern nicht unbedingt, hier besteht dann groer Recherchebedarf. Die Darlehen knnen oft ber 35 bis 100 Jahre ab 0,5 Prozent p.a. getilgt werden, auch tilgungsfreie Zeiten sind mglich, der Grundbucheintrag fr das Frderdarlehen erfolgt meist nachrangig hinter den Kapitalmarktdarlehen.

Schlagworte: Anlageobjekt, Denkmalgebäude, Denkmalschutz, Grunderwerbssteuer, Kapitalanlage, Steuerersparnisse, Vermögensaufbau

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